Le post it de George

Les villes du monde connaissent une croissance verticale sans précédent, mais il y a eu peu d’études sur l’économie des immeubles de grande hauteur. Cette colonne résume de nouvelles preuves sur les déterminants du profil de la hauteur urbaine et le coût de la construction de grande hauteur, et dérive des implications pour la théorie et la politique urbaines. Contrairement aux modèles d’économie urbaine standard, le côté de l’offre a un rôle à jouer dans la détermination des schémas horizontaux d’utilisation des terres. L’expansion verticale ne résoudra probablement pas les problèmes d’abordabilité dans les villes en croissance. Les horizons métropolitains emblématiques, les signes largement visibles de la demande de densité et de la réussite économique des villes, augmentent à un rythme sans précédent. La dernière décennie a vu l’achèvement de 650 gratte-ciel dépassant 200 mètres. Rien qu’en 2015, un nombre record de 106 immeubles de plus de 200 mètres a été achevé, et ce nombre devrait passer à 135 en 2016. De 2010 à 2015, le nombre de bâtiments de très grande hauteur – ceux dépassant 300 mètres – a doublé, passant de 50 à 100. Le Burj Khalifa de Dubaï, haut de 830 mètres, a établi un nouveau record impressionnant pour la structure la plus haute du monde. Dans le même temps, bon nombre des villes les plus prospères sur le plan économique ont connu une augmentation régulière des loyers et des prix des logements. Alors que les jeunes professionnels sont de plus en plus obligés de partager des appartements et que les nouveaux acheteurs sont évincés du marché, la fourniture d’un espace de vie abordable devient une priorité politique dans de nombreuses villes. À titre d’exemple, la hausse des loyers à Londres est devenue une préoccupation majeure non seulement pour les travailleurs, mais aussi pour les entreprises, après les préoccupations liées aux transports. Avant la récente élection à la mairie, Boris Johnson (Conservateurs) et Sadiq Khan (Labour) se disputaient directement les meilleures stratégies pour améliorer l’abordabilité (Evans 2016). Alors que les immeubles de grande hauteur sont souvent critiqués pour mettre en péril le caractère historique des quartiers, un argument central soulevé dans leur défense est que l’offre supplémentaire apportée par une utilisation plus intensive des terres peut atténuer la pression sur les marchés du logement. Pourtant, ce sont généralement les villes les plus verticales qui ont tendance à être les plus chères. La recherche théorique sur l’offre de l’économie urbaine remonte aux premiers modèles néoclassiques de l’économie urbaine (Alonso 1964, Mills 1967, Muth 1969). Ces modèles prédisent que les développeurs se substitueront à la terre à mesure que le prix de la terre augmentera, ce qui implique de construire plus haut. Empiriquement, cependant, la structure verticale des villes est restée longtemps sous-étudiée. Liu et al. (2015), entre autres, présentent des preuves d’un gradient de loyer dans les immeubles de grande hauteur, avec des primes particulièrement élevées près du sommet. On sait peu de choses sur les déterminants du profil de hauteur urbain ainsi que sur le coût et les limites de l’expansion verticale. Dans notre récent article, nous tentons de combler cette lacune en analysant la relation entre la hauteur des bâtiments, le prix du terrain et le coût de la construction, en nous concentrant sur les immeubles de grande hauteur à Chicago (Ahlfeldt et McMillen 2017). En raison de l’absence de régulation de la hauteur dans la plupart de ses zones privilégiées, Chicago est un bon endroit pour étudier la structure verticale des villes. Pour notre analyse empirique, nous utilisons une combinaison de données micro-géographiques. De Emporis, un fournisseur de données commerciales, nous avons obtenu un ensemble de données contenant les emplacements exacts, l’année de construction et la hauteur d’environ 1750 hautes structures construites depuis les années 1870. Des informations supplémentaires telles que le coût de construction et la surface au sol sont disponibles pour un plus petit ensemble d’observations. Nous complétons ces données par un nouvel ensemble de données de prix micro-géographiques sur les prix des terrains couvrant les 140 années des années 1870 aux années 2010, que nous avons compilé à partir de diverses cartes historiques de la valeur des terres ainsi que des données contemporaines sur les ventes de terrains vacants. Cette combinaison unique de données nous permet d’adapter la hauteur d’une structure au prix du terrain au moment de la construction. Comme le montre la figure 1, nous constatons que les valeurs des terres et les hauteurs des bâtiments sont positivement corrélées, comme le suggère la théorie néoclassique. L’élasticité de la hauteur par rapport au prix du terrain au moment de la construction est de 45% pour les bâtiments commerciaux et 30% pour les bâtiments résidentiels. L’élasticité en hauteur a doublé au cours du 20e siècle. À la suite d’améliorations importantes dans la technologie de la construction, les promoteurs réagissent maintenant à l’augmentation des prix des terrains en construisant des immeubles plus grands à un rythme beaucoup plus rapide que par le passé. Pourtant, construire en hauteur reste cher. L’élasticité-hauteur du coût de construction par rapport à la hauteur est d’environ 25% pour les petites structures (cinq étages et moins), augmentant en hauteur et dépassant 100% pour les structures très hautes. Le coût de la hauteur est plus élevé pour les bâtiments résidentiels que pour les bâtiments commerciaux. Ce résultat est compatible avec une plus grande perte de surface utile à mesure que la hauteur du bâtiment augmente et reflète certaines différences notables dans la conception des tours commerciales et résidentielles. Les immeubles résidentiels hauts ont généralement une taille de plaque de sol plus petite (en raison de la nécessité de plus de murs extérieurs), utilisent différents matériaux (par exemple, tout en béton pour des raisons acoustiques) et ont des façades plus complexes (avec balcons et vérandas), qui tous n’est pas avantageux pour la construction de bâtiments très hauts. Figure 1 Hauteur du bâtiment et prix des terrains Remarques: Les hauteurs des bâtiments en 2014 proviennent de La valeur des terrains de 1990 provient des livres bleus d’Olcott. La coordonnée y est la coordonnée cartésienne verticale dans le système de coordonnées du plan d’état (Illinois-Est). Ces résultats ont des implications importantes pour les déterminants de la structure spatiale urbaine, car ils suggèrent qu’il existe un mécanisme du côté de l’offre qui favorise la ségrégation typique de l’utilisation des terres observée dans les villes. Les fortes concentrations d’activité économique qui sont généralement observées au sein des grappes – telles que les quartiers d’affaires centraux, les sous-centres ou les villes périphériques – sont probablement attribuables non seulement à de fortes forces d’agglomération, mais également à un coût relativement moins élevé pour accommoder les utilisations commerciales. dans des structures hautes qui minimisent l’utilisation de terrains coûteux. Nos résultats ont également des implications importantes pour les décideurs politiques soucieux de l’abordabilité de leurs villes, car ils suggèrent qu’il est difficile de lutter contre l’escalade des loyers par le seul développement des gratte-ciel. Au-delà des hauteurs intermédiaires, le coût de la construction en hauteur augmente rapidement et à un rythme exponentiel. En fin de compte, un espace abordable ne peut être fourni que si une ville croît non seulement verticalement, mais aussi horizontalement. Il s’agit d’une leçon importante pour les villes avec une utilisation déjà dense des terres et des limites de croissance urbaine contraignantes comme Londres. Navigation après Adam Eran Le fait que le financement initial de 30 ans aux États-Unis ait permis de doubler la ligne (refusant les prêts aux communautés de couleur) n’a pas aidé non plus. Alain de Benoist Bien que la construction de grands immeubles n’entraîne pas nécessairement une baisse des prix des logements, l’étalement de la construction n’est guère probable non plus. Tous les prix se résument à l’offre et à la demande. En théorie, l’augmentation de l’offre de logements fera baisser le prix, mais seulement si la demande reste stable. Mais dans des villes comme Londres, où l’immigration de masse et le marché du logement sont ouverts à tous les étrangers, il n’y a aucun moyen de contrôler la demande de logements. Une demande croissante signifie une augmentation des prix à moins que l’offre ne puisse dépasser la demande, ce qui semble très différent. Les immeubles de grande hauteur ne font pas eux-mêmes augmenter les prix. Ils sont le symptôme d’une condition préexistante. Les déveolpeurs privés ne feront que grandir dans une situation où la demande de logements dépasse largement l’offre. Le moyen de faire baisser les prix du logement est de réduire la demande de logements. Regardez Détroit. JTMcPhee kgw Michael Hudson Larry skippy À cela s’ajoute le capital numérique sans frottement du capitalisme de Gates, un capital terrestre croissant. Bonjour M. Hudson et Ta, pour vos observations, ont vaincu les Géorgiens. Quelque chose que je me dispute en quelque sorte avec moi-même, votre conformation de mes soupçons est d’une grande aide. Si je peux me permettre, y a-t-il un boulon libertaire sur cet aspect par rapport à cette position idéologique? Soit dit en passant, si vous avez le temps ou l’envie de répondre, quelle pourrait être votre opinion sur le camp AMI. Je demande seulement parce que j’ai remarqué plus de quelques-uns jetant autour de vos œuvres et nom pour soutenir leurs points de vue. Je cherche uniquement à clarifier cette question pour m’informer, afin d’être plus précis par rapport à l’information, de ne pas spéculer ou de prendre une position inexacte qui pourrait déformer vos œuvres. ébouriffé… que vous répondiez ou non merci pour vos travaux infatigables et l’augmentation de mes connaissances à travers eux. les questions financières Je prends juste un petit texte de présentation de Wiki »L’institut se consacre à la réforme monétaire et préconise de prendre le contrôle du système monétaire des mains des banques et de le placer entre les mains du Trésor américain. Zarlenga fait valoir que cela signifierait que l’argent serait émis par le gouvernement sans intérêt et dépensé en circulation pour promouvoir le bien-être général, et que des dépenses substantielles en infrastructures, y compris les infrastructures humaines (éducation et soins de santé) deviendraient la méthode prédominante pour investir de l’argent circulation.1 Les résultats de la recherche sont publiés dans le livre de Zarlenga, The Lost Science of Money. Le livre affirme que l’argent n’a pas émergé du troc entre individus, mais plutôt du commerce entre tribus et dans le cadre du culte religieux et du sacrifice.1 Bien que ce ne soit pas l’opinion dominante, il existe d’autres spécialistes de l’argent, tels que Keith Hart, 2. qui conviennent que l’argent développé de cette façon. La raison pour laquelle cette distinction est considérée comme importante est que, selon Zarlenga, c’est la définition de la monnaie qui détermine comment le public permettra de contrôler la masse monétaire. Si l’argent est une marchandise à échanger, tout ce qui compte, c’est que l’argent soit 100% soutenu par une marchandise, comme l’or ou l’argent par exemple. Si l’argent est du crédit, il est logique que les banquiers le contrôlent, comme ils le font aux États-Unis aujourd’hui. Mais si l’argent est un artefact de la loi, dont la valeur est dérivée de la loi (paiement des taxes et des lois ayant cours légal), alors Zarlenga fait valoir qu’il ne serait approprié que le gouvernement d’émettre et de contrôler la masse monétaire.3 Selon Zarlenga, il est cette dernière définition qui est soutenue par l’histoire et la nature de l’argent. L’argent contrôlé par le gouvernement est également supposé être plus stable que l’argent du crédit ou l’argent des marchandises. »» il semble avoir beaucoup de points communs avec le MMT et avec «Dette: les 5000 premières années» Je pense que cela résonne aussi bien avec l’excellent livre de Mary Mellor «Debt or Democracy: Public Money For Sustainability And Social Justice» Fondamentalement, à mes yeux, ils semblent favoriser le contrôle gouvernemental des dépenses sur le contrôle bancaire. Comme obtenir un chèque de sécurité sociale plutôt que de contracter un prêt. Ou obtenir des soins médicaux gratuits vs faire faillite avec des frais médicaux. WobblyTelomeres p.s. skippy: par mgf, tu veux dire fabrication ??? jsn Ajoutez au graphique le prix de vente par pied carré et vous verrez l’incitation motivant tous les marchés de couverture immobilière. Par marché de couverture immobilière, je veux dire ces marchés de la ville où les bénéficiaires finaux d’une décennie de QE, après avoir été blanchis par Wall Street ou la City de Londres, échangent des sommes obscènes d’argent contre des propriétés de prestige »: il est maintenant normal pour Manhattan tower avoir jusqu’à 4 étages de penthouse »: le prix de vente est de 10 000 $ + pc. En excluant le coût de toute la pollution exportée, le développement de Manhattan au-dessus d’environ 60 étages n’a jamais été économique, sauf dans des bulles où l’achat au comptant d’une propriété de marque peut faire flotter les prix au-delà de toute justification rationnelle. Avant la bulle Internet, les bâtiments de plus de 60 étages étaient en voie de disparition, tant que la Fed maintiendrait la bulle, ce serait la nouvelle norme. jsn LifelongLib Je salue la confirmation ou le désaccord… bob Ouaip. finitions »est le terme de l’art sur chaque HGTV / salon de rénovation. Il a toutes les finitions haut de gamme, il devrait se vendre rapidement » Ajoutez un robinet de 300 $, vendez la maison pour 100 000 $ de plus, c’est ce qu’ils vous font croire. Octopii jfleni OBJET: Gratte-ciel et valeurs foncières: preuves de Chicago sur les coûts de construction de grandes villes. Toujours oublié: la grande quantité d’électricité nécessaire pour pomper les infiltrations d’eau (NYC de l’océan Atlantique, Chicago de LK Michagan); sinon, les gratte-ciel tomberont le plus tôt possible! Huey Long Les gratte-ciel de New York, au moins ceux du centre de Manhattan, sont boulonnés dans le substrat rocheux local notoirement difficile. L’intrusion d’eau souterraine n’est pas un problème. Cependant, je ne peux pas garantir le Lower Manhattan ou tous les trucs hauts qu’ils ont construits sur des pilotis à vis au bord de l’océan à Brooklyn et dans le Queens. Certains de ces bâtiments ont été construits à seulement quelques centaines de mètres de la plage, y compris plusieurs ensembles de logements publics et subventionnés massifs. SomeCallMeTim Dans mon quartier, chaque bulle immobilière amène le développement de terrains auparavant non aménagés, sur des pentes toujours plus raides ou avec d’autres inconvénients. Steve Ruis Quelqu’un a-t-il remarqué que les constructeurs d’immeubles de grande hauteur (la Trump Tower a récemment été achevée ici à Chicago) visent leurs projets à l’extrémité supérieure du marché? Quelqu’un construit-il de grands immeubles pour les gens ordinaires? Lorsque quelqu’un envisage de vendre ou de louer ses unités à des prix avantageux, le coût du terrain devient faible en comparaison. Ainsi, le coût du terrain peut être assez élevé et, eh bien, meh. Si le projet est plus modeste, alors le coût du terrain sera sous pression pour rester plus bas. Je vis dans un immeuble de 39 étages sur le lac Michigan. C’est un immeuble de la classe moyenne supérieure et assez abordable. Si de tels bâtiments étaient construits pour des gens de la classe moyenne inférieure, ils seraient économiques, mais loin d’être aussi rentables. Ainsi, les données présentées ici ne représentent pas des phénomènes de cause à effet, car les constructeurs desdits bâtiments les conçoivent pour un segment de marché et, s’ils sont conçus pour des personnes plus riches, augmenteront la valeur du terrain de manière systématique. Est-ce que quelqu’un prétend que tous ces projets »construits à la fin du siècle dernier ont fait augmenter le coût des terrains à proximité? Je crois que non. PlutoniumKun Je pense que vous constaterez que dans la plupart des cas, les coûts de construction élevés empêchent les personnes à revenu moyen ou faible – les coûts «cachés» de construction élevée, tels que les services supplémentaires, etc., ont tendance à mettre un plancher sur les appartements les moins chers. vous pouvez construire. Le fait que votre bâtiment soit «abordable» n’est pas nécessairement le reflet des coûts de construction, peut-être plus que des facteurs de demande locale. En ce qui concerne votre premier point, des bâtiments comme la Trump Tower peuvent en effet être davantage motivés par des facteurs spéciaux tels que la vanité, etc. – le Skyscraper Index suggère fortement qu’ils font rarement de l’argent. j84ustin Huey Long Il y a eu beaucoup de développement vertical pour les pauvres et les classes moyennes ici à New York. La plupart des logements publics ici ont plus de 6 étages, nous avons de nombreuses coopératives de grande hauteur construites par des organisations syndicales, des ensembles de logements après la seconde guerre mondiale de Met-Life et des coopératives / locations Mitchell-Lama à capital limité. Ils ont tous été construits il y a plusieurs décennies dans un climat politique / économique différent. De nos jours, les développeurs construisent verticalement pour les gars riches et partent de X appartements pour des logements abordables afin d’obtenir un allégement fiscal de la ville. Octopii Zelda Bronstein PlutoniumKun Je conviens que la conclusion est simpliste, mais il est certainement vrai que Londres a une limite assez rigide de la ceinture verte. La ville s’étend, mais pas sur ses franges, mais sur la ceinture de banlieue plus large jusqu’aux parties extérieures de la ceinture de navettage, dans des villes comme Reading ou Brighton. Essentiellement, la demande semble essayer de trouver un maillon faible dans la ceinture réglementaire, comme les zones extérieures affamées de développement, laissant d’autres régions très sous-approvisionnées. L’énorme problème dans le sud de l’Angleterre est la réticence des développeurs et des conseils à poursuivre des développements de haute qualité à haute densité (ce qui n’est pas la même chose que de grande hauteur) dans des zones bien desservies par les transports publics. Les développeurs détestent faire autre chose que leur semi-détaché rentable de 3-4 lits avec un modèle de garage pour 2 voitures, c’est le principal moteur de l’étalement. Si vous regardez les Pays-Bas comme exemple, leurs banlieues sont souvent développées à 2-3 fois la densité d’une banlieue britannique typique, et souvent (à mon avis) beaucoup plus agréable pour cela. Mais les Néerlandais n’ont pas peur de construire à la frontière de leur ville, poursuivant une croissance extérieure régulière. PlutoniumKun Je trouve les conclusions un peu déroutantes, mais peut-être que c’est juste moi, j’ai toujours pensé qu’il était assez évident que l’offre était aussi importante que la demande pour stimuler le développement urbain central. C’est quelque chose qui m’a toujours intrigué pour expliquer pourquoi certaines villes semblent construire haut malgré des terrains apparemment relativement «  bon marché  » et sans une forte demande financière qui les motive (et oui, bien sûr, il existe de nombreuses autres variables, telles que les réglementations, les problèmes culturels, géologie, disponibilité des transports, etc.). Bangkok, par exemple, a beaucoup plus de bâtiments hauts que ce à quoi vous vous attendez pour un pays assez pauvre, tandis qu’au Japon, il y a une forte tendance à éviter les développements résidentiels élevés. La Chine regorge d’appartements très hauts, malgré des densités urbaines globales relativement faibles par rapport, par exemple, à la Corée du Sud ou au Japon. Même dans les zones avec des valeurs foncières très élevées, les bâtiments élevés n’ont pas toujours de sens – à Dublin, par exemple, les études ont montré peu ou pas d’intérêt des développeurs en raison des coûts de construction élevés. Les immeubles résidentiels de grande hauteur au Royaume-Uni semblent être limités à l’une ou l’autre extrémité du spectre – soit emballés dans des blocs étudiants ou des logements sociaux d’un côté, soit des véhicules d’investissement londoniens très chers à l’autre extrême. Il se peut que certains types de maisons de construction de systèmes (c’est-à-dire pour les relativement pauvres) puissent être livrés à un coût relativement faible à certaines périodes du cycle de développement. Bien sûr, il a également noté que les bâtiments super élevés sont corrélés avec l’extrémité la plus extrême des bulles. Certes, si vous voyagez dans les grandes villes asiatiques, c’est une caractéristique qui semble la plupart avoir quelques carcasses laissées hautes et sèches à partir du dernier buste. Vous pouvez toujours voir cela en Irlande aussi. Il se peut que je pense que l’offre est plus importante lorsque le crédit est bon marché car les développeurs pensent qu’ils peuvent «créer» une demande simplement en créant quelque chose – la plupart des gratte-ciel super hauts pour les bureaux sont vendus sur la base d’une adresse particulièrement prestigieuse – ce arrive rarement, car presque tous les gratte-ciel commerciaux les plus célèbres, de l’Empire State Building à Taipei 101, ont été des échecs commerciaux. Je soupçonne que la même chose s’applique à de nombreuses autres utilisations – il y a beaucoup de rumeurs qui circulent autour du fait que des bâtiments de haut niveau à Londres (comme le Shard), ont été des flops commerciaux. un chris différent Je ne pouvais presque pas comprendre ce qu’ils essayaient de dire. Je pense que c’était plus haut que vous construisez le bâtiment, plus chaque pied carré coûte »? Et la conclusion était, encore une fois je pense, que c’était bon pour les bâtiments commerciaux mais mauvais pour les résidences? Eh bien duh. On dirait qu’ils ont, comme d’habitude, totalement ignoré l’infrastructure nécessaire pour soutenir la banlieue. C’est-à-dire s’ils parlaient de la banlieue en remplacement, difficile à dire. Et ce n’est pas seulement pour le coût des routes (minables, asphaltées) dont vous avez besoin pour l’expansion de la ville de pointe, les voitures dont vous avez besoin (vélo / marche / transports en commun ne fonctionnent pas bien), mais la perte de terres agricoles à proximité et la habitat qui supporte bien tout. Dites à votre conjoint que votre famille a besoin d’une Miata, pas d’une mini-fourgonnette, sur le seul point qui utilise moins d’essence. Parce que oui, si vous jugez par une métrique, challenge force de vente les choses semblent sortir comme vous le souhaitez. Mais voyez comment cela se passe avec le SO. Sa métrique unique pourrait être ce qu’est un imbécile ». Mais encore une fois, si la conclusion est que les grands bâtiments sont plus utiles à des fins commerciales que résidentielles », eh bien, oui. Il y a une énorme zone grise entre ces deux points…